令和2年度税制改正

国外中古建物の不動産所得にかかる損益通算の特例について(2020年度税制改正)

2019年12月12日、『2020年度税制改正大綱』が公表されました。

今回は、「国外中古建物の不動産所得にかかる損益通算の特例」について考えてみたいと思います。

「国外中古建物の不動産所得にかかる損益通算の特例」について

1.国外中古建物の不動産所得にかかる損益通算の特例」の概要

「国外中古建物を賃貸し、不動産所得を有する場合に、不動産所得の金額の計算上、損失の金額が生じたときは、その国外中古建物の減価償却費に相当する金額は生じなかったものとみなす」

これまでは、個人が海外で中古不動産を取得し損失が生じている場合、海外中古物件の減価償却費を経費としてあげることができました。

「国外中古物件の不動産所得にかかる損益通算」は、特に所得の多い方の節税スキームとして使われてきました。

今回の税制改正により、減価償却費の計上から生じる損失はなかったものとみなされ、給与所得や事業所得を通算することによる税額軽減ができなくなります。

この海外の中古物件取得の際の損益通算の特例については、すでに2016年11月に会計検査院から指摘されていました。
今回、ついに改正がおこなわれたという感じです。

2.取得物件を譲渡した場合

「国外中古建物を譲渡した場合の、譲渡所得の金額の計算上、その取得費から「なかったもの」とみなされた減価償却費は控除しない。つまり「なかったもの」とみなされれた減価償却費分だけ、譲渡所得およびそれに係る税負担は小さくなる」

今回の改正により、海外の中古物件を取得しても減価償却費の計上が認められなくなります。
しかしながら、物件を売却する場合は認められなかった分の減価償却費を取得費から控除しませんという措置がされています。
まったくなかったものにされるのではなく、売却の際は考慮しますよ、ということになります。

3.適用時期について

この改正の適用時期については、以下になります。

「2021年以後の各年において、国外中古建物から生ずる国外不動産所得の損失について適用する」

2021年、つまり令和3年以後ということになります。

国外に賃貸目的で中古物件を取得し、損失部分において個人の所得と通算していた方は、今回の改正の影響を大きく受けることになります。

さらに詳しく

国内の中古物件を取得した場合は、減価償却費はそれほど大きくなることはありません。
国内の場合は、築年数に応じて価格も下がる物件がほとんどです。
なので、取得しても減価償却できる金額はそこまで大きくなりません。

しかし、海外の中古物件は、築年数100年の物件が高額で売買されるなど、建物自体が高額なケースがあります。

中古建物の建物が古く、減価償却の残存年数がほとんどない、あるいは残っていない場合は、簡便法を用いることができます。
このとき、法定耐用年数の20%で計算することができます。

簡便法を使って減価償却費を計上すると、木造物件は4年の減価償却で計算できるので、例えば1億の海外中古物件を購入すると毎年2,500万円が経費として計上できる計算になります。

このスキームは、給与所得や事業所得と通算できるため、節税対策として使用されていました。

個人が賃貸目的の海外中古物件を取得することで、先ほどの例のように1億円の物件を取得し、毎年2,500万円を経費にできれば大きな節税になるからです。

これは、給与所得や事業所得が高額になる個人にとっては大きなメリットになっていました。

節税対策を前面に押し出して海外中古物件を勧める会社もあり、特にアメリカの物件が人気のようでした。

これに規制をかけることになるのが今回の税制改正です。

以前から、会計検査院に指摘を受けるなど、いつ制限されるかわからない雰囲気がありましたが、今回いよいよ改正されることになりました。

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