【土地の価格】５種類の土地の価格の違いと今後の動向について

７月に路線価が発表され、二極化が進んでいる傾向にあります。（参考：令和２年分の路線価公表！今年の静岡県の路線価の傾向は？）

新型コロナウィルスの影響により、商業地、観光地の不動産需要が減退し、土地価格の下落が予想されます。路線価の修正がある可能性もありますので、ご注意下さい。

路線価と他の基準地価との関係

土地の価格には、実は「路線価」のほか、実際の取引価格（「実勢価格」）、国や地方自治体等が調査・公表する「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」があります。

路線価と関係もある価格もありますので、それぞれみておきましょう。

実勢価格

実勢価格は、実際の取引価格であり、土地を売買する際の地価の目安になります。
土地の売却や、購入を検討する際には、実勢価格だけでなく、以下の公示価格や相場なども確認する必要があります。

公示地価(公示価格)

公示地価(公示価格)は、国土交通省が標準地として選定した土地(約2万6000ヶ所)の1月1日時点における1m²当たりの更地の価格で、毎年3月に公表されます。

一般の土地取引の目安や、公共用地の取得価格算定の基準とされます。企業会計での資産の時価評価にも活用されます。

標準地は、都市計画区域や土地取引が活発な地域が選定されます。
一つの調査地点に、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価した結果をもとに審査・決定するため、実勢価格に近似な目安価格となります。

公示地価は、実勢価格に近似しています。

都道府県が調査する基準地価

基準地価は、都道府県が選定した基準地(2万1,540ヶ所)の７月１日の１m²当たりの更地の価格を調査したもので、毎年9月下旬に公表されます。

公示地価とともに、実勢価格に近似した地価として、土地価格の目安として利用されています。

基準地価は、都市計画区域外も含まれるため、都市の郊外の土地価格もわかり、公示地価を補完する役割があります。調査時点の違いから、公示地価と基準地価の比較によって、ある程度、地価の変化を見ることができます。

基準地価の水準は、実勢価格に近似しています。

固定資産税評価額

固定資産税算定の基準とするため、市区町村が、公示地価や不動産鑑定評価額の7割を目途として算定します。
評価額は、3年に1度の評価替え(次回は令和3年)で変わります。

固定資産税評価額は、公示地価の7割の水準で決められています。

路線価における新型コロナウイルスの影響

1月1日時点を基準日とする路線価は、新型コロナウイルスの影響が反映されていません。

路線価は、国税庁が調査した土地価格で、毎年1月1日時点における主要路線（道路）に面した宅地等の1m²あたりの評価額です。路線価は、毎年７月に公表されますが、その年に発生した相続や贈与における宅地等の評価は1月1日時点における路線価が適用されます。
調査地点は32万9,000地点に上り、売買実例価格、公示地価、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等をもとに国税局長が評定します。

１月１日時点を基準日とする路線価は、新型コロナの影響が反映されておらず、９月公表の基準地価(7月1日時点の評価)では、場所によっては、路線価が基準地価よりも高くなる逆転現象が起きることが予想されます。

国税庁は、基準地価の状況などにより、広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合などには、路線価を減額修正することができる措置を検討しています。

過去にも、台風や震災などによって特定のエリアの土地の評価額を減額する措置などが行われています。

令和２年度の路線価修正は？

国税庁は、納税者の著しい不利益を防ぐため、新型コロナの影響で地価の下落が確認され路線価を下回った場合は、路線価の減額修正(補正)を検討しているとのことです。先ほど説明した基準地価(都道府県地価)を参照した上で、1月地点よりも地価が下落する可能性がある場合等の場合、路線価の修正がある可能性があります。

相続時、土地の評価額は納税額を大きく左右します。
相続税の計算には路線価によって計算されるため、今後の国税庁の発表に注意をしていきたいですね。

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税理士法人イワサキ

当税理士法人では20年以上前から相続専門の部署を設け、これまでに相続手続きから相続税申告、また、遺言や贈与等の生前対策でもたくさんのお客様をサポートしてきました。 当法人の最大の特徴は、相続の総合病院であるということです。健康診断の代わりに事前調査を行い、病院の先生の代わりに専門家が対処いたします。 「相続ってなにをするの？どこに問い合わせればよいの？」 「相続で将来もめたくないけど…」 という方は、ぜひお問い合わせください。 また、相続に関するセミナーも、静岡市と沼津市で毎月開催しています。直接のご相談はちょっと…というようでしたら、まずはセミナーに参加して、情報収集してみませんか。