地積規模の大きな宅地の評価について

面積の大きな土地というのは皆様からみて魅力的な土地でしょうか？

大は小を兼ねるといいますが、実際土地は大きすぎても使い勝手が悪いのです。

この「地積規模の大きな宅地の評価」で使用される「規模格差補正率」とは、そういった近隣の土地に比べて著しく面積の広い土地について利便性が低いことを鑑みて、相続税評価するときに評価額を減額する補正ができるのです。

旧制度の広大地の評価の代わりに、平成30年から導入された土地の評価方法です。

広大地とは、500平方メートル以上の土地で一定の要件を満たした場合には土地の評価額を半減することができるという、減額幅の大きい制度だったのですが、広大地は要件が非常に複雑かつ曖昧であったため、納税者と税務署で広大地に該当するかどうかで争いになることが多い制度でした。

このような広大地の問題点を解決するという趣旨で、地積規模の大きな宅地の評価が導入されたという背景があります。

地積規模の大きな宅地の評価の適用要件

・三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地

※三大都市圏とは、首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯、近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域、中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

・次の(1)から(4)のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

1. 市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地
2. 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
3. 指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
4. 財産評価基本通達22－2に定める大規模工場用地

評価方法

・路線価地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

・倍率地域に所在する場合

上記のいずれか低い価額により評価をします。

規模格差補正の計算方法

規模格差補正は、三大都市圏に該当するか、三大都市圏外の地域に該当するかと、その宅地の面積によって変わります。

計算式は下記の通りで、Ａは地積規模の大きな宅地の地積、ＢとＣはそれぞれ国税庁で定められている数字です。

例えば、三大都市圏内の1,500㎡の土地だとすると、

Ａ＝1,500㎡、Ｂ＝0.90、Ｃ＝75
1,500㎡×0.90+75/1500×0.80＝0.76

という計算です。

ＢとＣの数字については国税庁のホームページhttps://www.nta.go.jpにてご確認ください。

まとめ

「地積規模の大きな宅地の評価」は、不整形地補正率などの補正率が適用できること、マンション適地にも適用できることや、従前の「広大地の評価」より適用要件が明確化されており、
適用の判定が容易になりました。

しかし、適用を受けるためには要件をすべて満たす必要がありますので、相続発生前から準備を行い、税理士等の専門家に確認することがポイントとなります。

弊社では相続税試算の際には地積規模の大きな宅地の評価の適用要件を満たしているかを確認し、適用可能な土地については規模格差補正率を乗じて試算を行っています。

面積の広い土地をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社へご相談・試算の提案をお願い致します。

わからないところ、もっと詳しく知りたい方など、ぜひご相談ください。

詳しいことは、一度お問い合わせ下さい。ご相談は無料です！

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税理士法人イワサキ

当税理士法人では20年以上前から相続専門の部署を設け、これまでに相続手続きから相続税申告、また、遺言や贈与等の生前対策でもたくさんのお客様をサポートしてきました。 当法人の最大の特徴は、相続の総合病院であるということです。健康診断の代わりに事前調査を行い、病院の先生の代わりに専門家が対処いたします。 「相続ってなにをするの？どこに問い合わせればよいの？」 「相続で将来もめたくないけど…」 という方は、ぜひお問い合わせください。 また、相続に関するセミナーも、静岡市と沼津市で毎月開催しています。直接のご相談はちょっと…というようでしたら、まずはセミナーに参加して、情報収集してみませんか。